좋은 아파트 고르는 방법 #1(내재가치, 미래가치, 현재가치, 시장가치)

좋은 아파트 고르는 방법(내재가치, 미래가치, 현재가치, 시장가치)

 

 요즘 부동산 시장의 상황이 썩 좋지 않습니다. 그러나 이럴 때일수록 좋은 부동산을 고를 수 있는 안목을 기르는 시간으로 만들어보는 건 어떨까요? 서울과 수도권 등 사고자 하는 위치의 부동산을 선정했다면 그 다음 봐야할 것을 살펴보겠습니다. 우선 4가지 가치를 살펴보도록 하겠습니다.

 

아파트의 4가지 가치

 

1. 내재가치

 아파트를 선정할 때 봐야할 4가지 가치는 다음과 같습니다. 바로 내재가치, 미래가치, 시장가치, 현재가치를 살펴봐야 하는데요. 첫째, 내재가치란 부동산이 품은 본연의 가치인 땅을 말합니다. 부동산은 토지와 건물로 구성 되는데, 건물은 시간이 지날수록 감가상각이 발생하지만, 토지는 영속성을 지니므로 꾸준히 가치가 상승(통화량은 지속적으로 증가하므로)하게 됩니다. 특히나 오래전에 지어진 아파트들의 용적률은 200% 이하이기 때문에 시간이 갈수록 좋은 입지를 가지고 있는 곳은 토지의 가치가 지속적으로 상승하게 되므로 반포주공아파트 같은 곳의 가격이 일반인들이 생각하는 수준에서 벗어나는 가격대를 형성하게 되는 것입니다.

 

2. 미래가치

 미래가치는 현재가치에서 향후 더 성장이 되어 개선될 여지가 있는 기대가치를 말합니다. 흔히 개발호재를 말하는데 교통개발호재와 지역개발호재등으로 구분할 수 있습니다.

 교통개발호재는 대표적으로 지하철역 신설이나 연장을 꼽을 수 있으며 도로나 KTX, SRT 노선 확대 등을 꼽을 수 있습니다. 역세권에 위치한다는 것은 많은 사람들의 수요가 발생하는 곳으로 집값의 꾸준한 상승을 기대할 수 있는 곳입니다. 그리고 지역개발호재는 용인플랫폼시티나 3기 신도시 개발, 잠실 MICE, 삼성동 GBC등 그 지역이 발전하고 인구가 유입되어 수요가 늘어나면서 가치상승의 힘이 될 수 있는 요소를 말합니다.

 

3. 시장가치

 기본적인 수요와 공급을 통해 그 가치를 판단해야 하는 것을 말합니다. 장기투자가 무조건 성공할 수 있는 것은 아닙니다. 작년에 '영끌'열풍이 불었을 때 구입했다면 그 이상의 가격상승을 기대하기 위해서는 수 년의 시간이 필요할것입니다. 대세의 영향을 받아 구입했다면, 지속적으로 거주할거지만, 스트레스를 받을 가능성이 높습니다. 현재는 제대로된 공급이 일어나서 시장에 영향을 주기까지는 3년가량 더 지속될 것으로 예상됩니다. 그렇기에 실거주를 하실 분들은 지금 구매하는 것이 수요 공급의 법칙에서 크게 벗어나지 않는 판단일 수 있습니다. 하지만, 모든 일이 단 하나의 사건에 귀인하지 않듯이 다방면으로 살펴볼 필요는 있습니다. 현재는 수요, 공급 측면에서 살펴볼 때는 매매를 고려해도 좋을 시기라고 보입니다.

 

4. 현재가치

 말 그대로 현재가격을 형성하는 요소인 교통, 학군, 교육, 편의시설 등 주변환경과 입주 연도, 세대 수, 브랜드, 동,층,라인, 평면 타입 등의 가치를 말하는데요. 가격이 높다는 건 현재가치가 많이 포함되어 있다는 뜻입니다. 현재가치가 높은 아파트는 침체 시기에 강하고, 상승 시기에 탄력적인 반응을 합니다. 전세수요를 구하기도 쉽고 잘 팔립니다. 현재가치가 높은 곳에 사는 것이 주거 만족도를 높일 수 있는 가장 좋은 방법이지만, 현실적으로 그런 여유를 가진 사람은 많지 않습니다. 그렇기 때문에 최대한 이런 요소를 고려하여 구매할 수 있는 가이드라인을 다음 포스팅에서 제시해보도록 하겠습니다.

 

 이렇게 크게 4가지 가치에 대해 살펴봤는데요. 다음 편에서는 현재가치에 포함되는 구체적인 요소들에 대해 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 모든 것을 갖춘 곳에 살면 더할 나위 없겠지만, 현실적으로 쉽지 않기 때문에 스스로 우선순위를 정하여 매매할 수 있는 안목을 길러보도록 합시다.